[摘要] 纵观当前楼市，似乎仍有着太多的疑问。近期国家统计局的官方数据显示，8月份，全国房地产开发景气指数为101.12，比7月份降低0.38个百分点，比去年同期回落2.99个百分点，国房景气指数连续3个月下滑。
国房景气持续下行 房价拐点何时现？
有相关人士曾预测，严厉调控之下，开发商将因资金紧张而大幅促销，房价降幅可达30%—40%。目前来看这种预言并未实现。
但现实情况是，2011年以来楼市持续降温，部分城市成交量大幅下降，房价涨幅持续收窄。近期数据表明，国房景气连续三个月下滑，有分析认为未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度或跌至100点以下的不景气区间；还有报告显示，上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降，北京新建普通住房价格最近几月均呈现“稳中有降”趋势。
据北京市房协副秘书长陈志等多位专家都表示，今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，未来几个月市场“以价换量”将成主流。北京中原地产市场研究部张大伟分析认为，此轮房价下跌出现在前期房价疯涨、投资客集中的区域，如中心城市外围，然后向城区传导，在楼市调控持续作用下，房价下跌将是必然。
一业内人士说，房地产市场的走向既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响，“流动性收缩促使楼市降温；加息实际上直接提高开发贷款和个人信贷成本，能够直接而全面的影响当前楼市；存款准备金率的持续高位，对于开发企业贷款和个人购房贷款将有所限制。今年以来从紧的货币政策，对于严厉调控下的楼市无疑是一个明显的利空因素”。
当房价下行窗口打开，拐点式的房价下跌何时出现？业内人士认为，决定房价的长期因素是人口，从婴儿潮和人口红利两个因素来看，中国拐点式房价下跌可能在2015年之后，人口结构进入倒金字塔，新增人口不足导致住房需求下降。此外，城镇化也是影响房价的另一大因素。
调控力度不减 市场手段更应发力
毫无疑问，现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期，在成交低迷、价格涨幅趋缓等综合情况下，政策面进入密切观察期，政策的具体内容及执行力度显得尤为重要。
一位业内人士告诉记者，国家抑制房价过快上涨的目标已经基本达到，但仍存在许多不稳固因素，房地产市场要想真正走向健康发展轨道还需通过综合措施进行不断调整。
在业内人士看来，限购政策必将退出，但政府抑制投机需求的政策导向将是长期的，届时房产税之类的会慢慢跟进，从而完成行政手段到经济手段的转变。
中国房地产协会副会长朱中一表示，除了房价稳定的短期目标，调控的长期目标是推动住房制度深化改革。在目前这种情况下，对部分城市的投资投机型需求采取限购，是十分必要的，也应该继续执行下去。要降低限购可能带来的负面影响，关键是如何利用好限购政策执行期间，房地产市场比较稳定的大好时机，抓紧进行制度改革，抓紧进行保障房建设。关键性的制度改革主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。
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