[摘要] 楼市的“深度冬眠”似乎正在越来越强烈地刺激着各地方政府的神经。继上调普通住宅面积标准之后，上海又现楼市政策“微调”信号。
对刚需影响不大
值得注意的是，在解释此次“旧政新提”时，有观点认为，这一操作办法有助于提振刚需。但从实际看，其放宽的范围是外地户口持上海长期居住证三年以上居民可购第二套房，这一提法似乎并不完全指向刚需，指向投资或改善型需求的意味更加明显。
作为一名在上海工作了近两年并有意在上海购房的外地人，黄先生的购房需求是典型的刚需，不过他在接受《每日经济新闻》记者采访时说，这个“旧政新提”对他的计划没有影响，他反而担心一旦市场有了“放松”的预期后，房价又会涨起来。
昨日，记者走进上海徐汇区一家中原地产门店时，几位置业顾问正在略显兴奋地用手机传阅 “外地户籍持长期居住证三年以上可购二套房”的消息。当记者询问此消息的影响时，该店分行经理表示，暂时影响不大。他表示，从购房者情况看，如果是没有住房的外地人，有没有这个新规定都可以购房，且只要求一年以上纳税或社保证明；如果是投资或改善型的购房者，此前夫妻双方只要有一人是上海户口的也早已包含在可购两套的范围内了；已经拥有超出两套房屋的家庭，不论是不是上海户口一样“没戏”，所以本次的“旧政新提”只是对夫妻双方都不是上海户籍且满足三年长期居住条件的家庭放宽了第二套房的购买权，而这部分人所占的比例有多大，目前也不好统计。
不过，也有业内人士表示，事实上，这一“旧政新提”还是有不少空子可钻的。比如夫妻双方户籍都不在上海，而在各地婚姻登记状况没有联网可查时，就有可能一人各买两套房，实际上变成一个家庭购买四套。
传递“有度放松”信号
据公开信息，2011年上半年上海认定需交房产税的住房约7000多套。这一数字占同期一、二手成交住宅的比例约为8%～10%，而2011年下半年至11月底一、二手房成交总数在7万套左右，如果按上半年的比例推算应缴房源总数应该在6000套上下。
信义房屋分析师说，由于目前一、二手住房售价涨幅明显回落，推算2012年交纳房产税的住房约10000套左右，预计缴税住房将会较2011年下降两三成。值得注意的是，此次“旧政新提”，外地户籍持三年以上长期居住证的购房者，在房产税方面还是和上海本地户籍家庭有所区别。据报道，上海户籍居民家庭新购第二套住房，仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米免征房产税的政策优惠。而非本地户籍人员在沪购房，需要全额缴纳房产税。这将有助于扩大上海房产税的交税范围。
当然，税率方面的因素也可能成为符合条件的外地户籍居民在上海购房的障碍，这也使得此次“旧政新提”的实际作用可能会受到一些影响。而业内人士则更多是从中看出了上海市政府对楼市政策进行 “微调”的信号。
“可能最坏的时期已经过去了。”中房信地产分析师薛健雄在接受 《每日经济新闻》记者采访时说，“这次旧政新提传递出‘有度放松’的信号，它针对的是2011年以来政策过严环境下被‘错杀’的那部分需求。”
但对于此举对市场的实质性影响，薛健雄认为，在房产行业面对的整个宏观环境没有大的改变前，整个市场的状况也不会有太大改变。因为目前的市场环境是由一系列调控政策组合拳造成的，一些局部的微调还不足以从根本上改变市场的运行轨迹。2012年上半年，从个案来看，上海的楼盘降价范围或幅度有可能减少，但整个上海的平均房价可能仍将处于下行趋势。
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