[摘要] 即将开盘的恒大豆各庄项目，取名“御景湾”，是北京首个自住型商品房项目。恒大集团北京有限公司方面透露，网上申请前三天，一共有超过10万人申请，其中近8万人网络登记成功，市住建委以及恒大接受报名的网站，也经常因为同时在线人数过多而“瘫痪”。
京籍有一套房家庭瞄准大户型 看中空间
罗女士和丈夫都是北京人，名下有一套房子，但十分关注自住型商品房政策。上周末，两口子亲自到豆各庄考察了一番，发现距离御景湾仅一公里的富力又一城目前已超过每平方米3万元，而御景湾仅售每平方米2.2万元。回来后就马上决定申请这个项目。“挨着东五环，交通便利，以后还要修地铁，空间很大。”但让罗女士夫妇感到为难的是，自己名下有房，虽然还可以参与购买自住型住房项目，但已经不属于优先群体，摇中这房子的机会十分渺茫。
按照北京自住型商品房政策及官方解读，每个申请家庭只能选择一套自住型商品住房,优先家庭选房后，其他申请家庭继续依次选房,如有中途“弃权”的，由未选房的申请家庭按照摇号确定的顺序依次递补。在这种游戏规则之下，如果优先家庭数量太多，非优先家庭将很难摇号成功。
因此，两口子商量起了怎么才能进入优先的那一拨。“我们现在有两个选择，一是卖掉原来的房子，二是假离婚，这样都能变成京籍无房而有优先资格。但这两种办法风险都比较大，所以我现在正在纠结”，罗女士表示。
如何摇号？
开发商称不会分割摇号
作为自住型商品房项目，恒大朝阳豆各庄项目从11月30日起公开接受网上购房申请，整个申请期将于明日结束。虽然目前已经有了《北京自住商品房销售管理暂行规定》，一些摇号中的秩序性原则也被广泛知晓，但解读者众，对于具体参与申请的家庭来说，摇号机制究竟是什么样的，是否有待完善？
例如，优先权利如何保障？目前业内给出的方案大致分为两类：一是所有房源首先面向优先家庭单独摇号，如有剩余，再向非优先家庭摇号配售；另一个是在摇号前按比例将房源切成两块，优先组和非优先组分别摇号。昨日，北京商报记者就上述问题求证各方，北京市房协秘书长陈志表示，征求意见稿现在还在正常决策层的商讨中，最终政策还未确定，对于细节问题既不确定，也不便解读，最终摇号的具体细节将在政策的定稿中有所体现。开发商恒大方面则表示，目前能确定的是全部房源不会做分割摇号，但对进一步的摇号细节则还不明确，建议关注市建委网站和恒大地产官网。
对此，中指研究院指数研究总监何田认为，从自住型商品房的售价来说，并非具有购买资格的所有人都能负担得起。在实际操作过程中，一部分人即便有资格也并不一定有能力购买。何田判断，购买自住型商品房的主要群体会集中在中等收入群体，所以摇号池中的竞争并非想象中那么激烈。
是否会长期供应？
政策具有可持续性条件
根据规划，2013年底前北京市要完成不低于2万套自住型商品房供地，明年规模增至5万套左右，按照目前纯商品房年均10万套的成交量计算，自住型商品房供应已经占比高达50%。但即便如此，申购家庭还是难免担心，如果今明两年摇不上，是否还会延续该政策？
“从目前土地数据来看，北京自住型商品房年内2万套土地供应的任务已经超额完成，预计全年可能接近3万套，这些住宅都将在明年二季度开始集中入市，将极大缓解区域市场需求。”北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，相对于经适房与两限房，自住型商品房虽然纳入到限价房序列管理，但本质上还是属于商品房，在一定程度上可以解读为政府将保障的市场化功能正在交还给市场，符合此前中央的相关精神，在他看来具有可持续性。“但的问题在于如何界定产权性保障房与自住型商品房之间的供应对象上，一方面这决定了供应总量，另一方面北京的土地资源毕竟有限。”
按照自住房的政策，符合条件的家庭可以申请多个项目。目前，自住型商品房项目遍布全市，包括城区和多个郊区县，有朝阳区东坝、高井、来广营、百子湾，丰台区大红门、王佐镇，昌平区北七家，海淀区上庄，通州区于家务乡，房山区城关街道等，限价高的在2.2万元/平方米，低的每平方米在1万元左右。
能不能平抑房价？
大量入市后将稳定房价
按照北京市计划，今明两年将有7万套自住型商品房入市，这个数量已经接近2012年北京新建商品房的年成交量，而单纯从项目启动前三天的登记人数来看，目前市场的刚性及改善性需求依然很大，因此，自住型商品房到底能不能缓解需求、平抑房价，也成为另外一个焦点。
张大伟表示，批总量较小，难以冲击整体楼市，而待7万套自住型商品房都入市后，可能会对楼市产生冲击。何田表示，出台自住型商品房政策，旨在稳定当前房价，但其短期效果会较明显。他举例：“北京市限房价、竞地价的长阳国际城项目，房价限定为每平方米1.2万元，而周边的万科长阳半岛项目为每平方米1.7万元左右，从销售情况看，长阳国际城一经入市确实影响了万科项目的销售，但随着销售结束，周边新房售价和销量也恢复了原样。”
业内人士表示，房企在北京拿地，不光要考虑经济成本，还要考虑政治成本，但自住型商品房的利润率过低，妨碍了企业盈利目标的实现。未来此类已拿地的房企，或将普通商品住房的利润拿来补贴自住型商品房，对于善于成本控制的企业来说影响较小，但对另外一些房企来说将使其精疲力竭。
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