[摘要] 当我们再看待这些年房地产发展的时候，我们感到房地产业发展非常强劲，无论在多次调控政策下，房地产发展还是规模非常大，增长速度非常快。我们再回顾一下或者检讨一下现在所面临的发展进程，实际上我们看到有一些实际发展的情况超过了我们预计。
今天再来讨论一下有关金融的问题。当我们再看待这些年房地产发展的时候，我们感到房地产业发展非常强劲，无论在多次调控政策下，房地产发展还是规模非常大，增长速度非常快。我们再回顾一下或者检讨一下现在所面临的发展进程，实际上我们看到有一些实际发展的情况超过了我们预计。有三个方面超过了我们预计。
，城镇化实际进程超过了原有估计，我们都说房地产发展得益于城镇化。
我们按照国家统计局每年给我们的统计数据，我们得出一个结论，2010年，国家统计局统计的数据是中国城镇化率是47.5%。我们十年搞一次人口普查，当去年年底第六次人口普查结果出来的时候，我们发现中国城镇化率49.68%，比我们原来的估计多了2个百分点还要多。由于中国人口基数特别大，也就是说差不多有将近3000万人在我们城镇化进程中进入城市里，而没有在我们预计范围内。
也就是说中国城镇化速度快，这个快的速度超过了这十年来的预计，因为中国人口普查搞一次，我们才知道中国城镇化率在这十年里以每年以1.35%速度增加，城镇化实际进程超过我们预期。
第二，大城市人口集中速度超出一般估计。
每年常住超过半年以上人口被国家统计局统计为城市人口。一方面是农民到城市来进城，另一方面，我们还伴随着大量中小城市之间的人口的流动，这十年来人口增长最快的是哪些城市，主要是一二线城市，也就是直辖市和各省盛会城市人口增长特别快，这个增长速度也超过我们预计。
北京市第6次人口普查结果告诉我们，2000到2010年这十年中，每年新增常住人口60万人。按照北京市规划，2020年人口规模达到2000万，实际上提前十年达到了。但是常住人口60万计算，假定这60万人每家3口人，假定这60万人都要租房住下来，需要多少套？20万套。北京去年卖了多少套房？新房加旧房一共26万套。假定60万常住人口需要住房，20万套给他们，600、700万户只有5万套房供给他们，我想这是远远不够的。也就是城镇化发展过程中，人口增长的是一二线城市，也就是省直辖市和各省省会城市，这样的增长也超出我们预计。
这种情况会不会短时间改变呢？我们很多人去中小城市居住？我认为短期内很难看到，主要原因是中国公共服务非均等化。公共服务水平的就是一线城市和各个省省会城市。如果我们公共服务均等化一天做不到，人口向优质地区集中的速度就不会改变。
第三，民间资本规模超出了我们基本估计。
我们都说这些年中国经济发展非常好，民间资本非常雄厚，我们是一个概念性的估计。这次跟高和一起做了一个民间资本调研。通过半年脚踏实地到一些民间资本相对比较集中的，鄂尔多斯(600295,股吧)、山西、陕北，鄂尔多斯民间资本量按我们估计大概2200亿元，如果假定鄂尔多斯民间资本全部都到北京买房，去年一年北京所有销售的新建商品住房全卖给鄂尔多斯投资者还不够。这就是我们民间资本力量。去年北京新建商品房销售额一共是2060亿，而鄂尔多斯一个地区民间资本就是2200亿。
所以我们说实际上民间资本集聚规模和相对集中程度也超过我们预计。民间资本这些年来对房地产业影响很大，大家都说为什么中国又要限贷、又要限购，当然我们说这些具体措施有很多值得完善的地方，但是反过来讲，我们仅仅限贷来控制投资性需求，可以吗？目前来看特别难做到。仅仅限贷，不给贷款，由于这么庞大的民间资本量，他完全可以不贷款，他想购房是完全有足够能力购到。而且越高档的房子一次性付款比例越高，恰恰事实证明中国民间资本雄厚以及分布相对集中有很大关系。
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