[摘要] 当我们再看待这些年房地产发展的时候，我们感到房地产业发展非常强劲，无论在多次调控政策下，房地产发展还是规模非常大，增长速度非常快。我们再回顾一下或者检讨一下现在所面临的发展进程，实际上我们看到有一些实际发展的情况超过了我们预计。
民间资本过去进去中国房地产，主要是进入了购房这个环节，进入了市场这个环节，对房地产产生了以下三个方面影响。
，投资、投机性住房需求膨胀加强了房地产市场供求矛盾。
第二，民间资本大量流向房地产投资领域，实际上对实业的发展也造成了一定冲击。
第三，房地产价格的快速上涨，加上投资性需求增加，使得居民家庭财富的差距不断扩大，不断激化社会矛盾。
过去是这样一种状况，根据我们调研结果，我们发现民间资本对投资房地产依然有所青睐。过去投资买房子，现在很多地方采取了限购、限贷政策，想买房的没有资格买了，但是他们仍然倾向于投资房地产。投资房地产的意愿目前来看很难大范围的加以改变。
主要原因是民间资本缺少更好的投资领域。但是具体投资房地产的方式、区域、方法也在发生变化。一会儿报告内容会给大家说。这个办法除了投资，买住宅，甚至买商业或者投资一些新型的，比如说旅游地产、工业地产投资之外，还有一些房地产也在寻求其他的投资房地产的一些渠道。在这样的情况下，我们也发现民间资本活跃，民间资本数量庞大以及房地产目前所面临的调控政策的环境也导致一些新型金融业态房地产悄然兴起，其实并不是新的，比如说信托、基金、债券等等，这不是什么新的金融业态。
但是对我们房地产来讲，这可能是新兴业态，用过去房地产企业融资，更多是间接融资，主要靠银行贷款，靠房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及RIETs进入中国房地产，在目前来说还是新的，所以我们叫做新型金融业态。新型金融业态进入房地产，我们看这一两年出现一个增长势头比较迅猛的现象，比如说今年上半年投资房地产领域的信托资金的余额按照信托协会公布数据是6051.9亿，房地产信托的平均年率居各个领域投资的首位。率非常好，不完全统计，2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿。
为什么新型金融业态参与房地产会有一个变化呢？
我觉得与房地产目前环境有很大关系。
，日益收紧的货币政策和日益紧缩的房地产信贷政策为新型金融业态进入房地产产生了宏观的调节。我们说直接融资，我们喊了十年，但是为什么没有在这个行业里出现一个发展的势头呢，主要我们过去的十年，我们中国总体上货币环境是比较宽松的。如果企业能够很便宜、很容易的在银行得到贷款，是没有企业愿意用直接融资这种方式来筹资融资搞开发的。
所以个条件，我们从去年开始使货币政策回归正常，然后日益收紧信贷额度，利息越来越高，开发企业是两头拿不到钱了，开发贷也很困难，个贷也很难了，在这种情况下，给新型金融业态创造了一个宏观环境。今后我们认为中国大规模资金投放时期已经过去，即使下半年或者明年我们现在货币政策保持目前力度的话，房地产企业整体信贷收紧我觉得也是非常可能的。整体不再紧缩，但是房地产这块不会放松。
第二个环境，持续的去投资化的住宅市场调控政策。原来一些民间资本到末端市场去买房子，炒房子，今后的机会越来越少。这也会使民间资本从过去的买房子到用金融手段投资房地产。
第三，持有型物业比例提高。
这两天来我们看到多少开发企业都在谈商业地产发展，商业地产发展最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求，在这种情况下，新型金融业态才会生存、发展。现在不仅看到对于新型金融业态有所需求，从客观来讲，新型金融业态发展也有基础。
一个是你刚才说了民间资本的规模现在在增大，而且分布相对集中，我们说民间资本发达，很多，但是均等化、很平均化，使所有中国人都非常富有的话，那他可能会大大消费水平，不幸的是中国民间资本是相对集中的，集中到一部分人手，这部分资金必须要寻找投资出口。第二，以规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。过去民间资本以高利贷方式投资房地产和规范直接的投资相比，后者显然更加安全、也更加适合我们今后发展方向。第三，新型金融业态的投资方式更符合民间资本追求安全性和高的特点。
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